Cho thuê lại phần văn phòng, nhà xưởng bỏ trống có được xem là “kinh doanh” hay không?

Văn phòng, nhà xưởng là nơi sản xuất, kinh doanh của công ty, xưởng sản xuất. Trường hợp không sử dụng hết diện tích văn phòng, nhà xưởng thì công ty, xưởng sản xuất có thể cho thuê lại phần diện tích trống.

Hiện nay, có một số ý kiến trái chiều về việc liệu cho thuê phần diện tích văn phòng, nhà xưởng có diện tích trống có được xem là “kinh doanh” hay không. Trong khi đó, vẫn chưa có một văn bản chính thức nào hướng dẫn trường hợp này.

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2005, “kinh doanh” là việc thực hiện “liên tục” một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư nhằm mục đích sinh lợi. Việc cho thuê “liên tục” được xem là kinh doanh. Tuy nhiên, vì các quy định của pháp luật không có định nghĩa rõ ràng thế nào là “liên tục” nên không thể xác định chắc chắn việc cho thuê lại nhà xưởng khi có diện tích trống có phải là cho thuê liên tục hay không. Nói cách khác, chưa thể xác định được việc cho thuê phần diện tích trống có phải là kinh doanh hay không.

Trong Công văn số 5620/BKHĐT-QLKKT ngày 25 tháng 8 năm 2011của Bộ Kế hoạch và Đầu tư(KH&ĐT) trả lời Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Tây Ninh về việc cho thuê nhà xưởng dư thừa, Bộ KH&ĐT đã trình bày quan điểm:việc cho thuê lại nhà xưởng là kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực kinh doanh có điều kiện. Do đó, công ty muốn cho thuê phần nhà xưởng trống phải đăng ký kinh doanh ngành nghề “kinh doanh bất động sản”, và phải đáp ứng được điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (cụ thể là có vốn pháp định lên đến 6 tỷ đồng).

Tuy nhiên, vào ngày 7 tháng 11 năm 2013, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 64/BXD-QLN trả lời Sở KH&ĐT Long An về hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong công văn này, Bộ Xây dựng đã viện dẫn các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để thể hiện quan điểm:việc cho thuê lại phần diện tích nhà xưởng còn trống không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, doanh nghiệp không cần phải đăng ký kinh doanh ngành nghề “kinh doanh bất động sản”, cũng như không yêu cầu vốn pháp định 6 tỷ đồng đối với doanh nghiệp.

Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, qua hai văn bản trên, có thể thấy Bộ KH&ĐT cho rằng việc cho thuê phần nhà xưởng bỏ trống là một hoạt động kinh doanh nhưng Bộ Xây dựng lại nêu ý kiến ngược lại. Sự chưa thống nhất của hai Bộ về bản chất của việc cho thuê lại phần nhà xưởng bỏ trống khiến cho việc quản lý nhà nước đối với hoạt động này còn gặp nhiều vướng mắc.

Xem thêm

Nhận bàn giao nhà, người mua cần chú ý điều gì?

Khi nhận bàn giao nhà, không ít người băn khoăn lo ngại vì chất lượng nhất là tại các dự án chung cư do liên tục xảy ra các sự cố gần đây. Vậy, chủ đầu tư cần thực hiện những thủ tục gì để bàn giao nhà dự án? Khách hàng cần nắm những thông tin gì để biết chủ đầu tư đạt điều kiện bàn giao nhà?

Dạo quanh một vòng các diễn đàn chung cư, không ít lời khuyên được nhiều cư dân truyền tai nhau về kinh nghiệm nhận bàn giao nhà. Khi đó, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng cả phần sở hữu riêng và sở hữu chung.

Đối với phần sở hữu riêng, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ hệ thống điện nước, danh sách nội thất của căn hộ để kiểm tra dễ dàng hơn.

Người mua cần xem xét cẩn thận hệ thống đèn trần, bếp, ban công xem có hoạt động, bị nứt vỡ không. Kiểm tra cách bố trí ổ điện, nếu chưa hợp lý và phù hợp với nhu cầu sử dụng có thể yêu cầu bố trí lại. Với hệ thống điều hòa, cần kiểm tra kỹ xem có chạy ổn định, có bị rò rỉ hay đường ống có bị nhô ra ngoài không.

Kiểm tra hệ thống cấp nước, mở các vòi, đầu cấp, xả vệ sinh xem có nước không? Áp lực nước có đủ mạnh, hệ thống thoát nước có đảm bảo, không bị đọng nước. Nhất là khu vực vệ sinh, cần xem kỹ hệ thống ống nước, thoát nước, sàn không đọng nước, kiểm tra lực nước chảy nhất là từ vòi xịt vệ sinh, vòi hoa sen xem có rò rỉ không để yêu cầu chủ đầu tư thay thế. Kiểm tra xem có hiện tượng bị thấm không tại chân tường vệ sinh, logia, ban công, hộp kỹ thuật….

Về phần nội thất, người mua phải kiểm tra cửa các phòng, cửa sổ lắp có bị vênh, bản lề có bị lệch, tay nắm, ốc vít, ổ khóa có bị hoen rỉ hay không. Kiểm tra các cửa trượt có bị xước hay chân cửa trượt có bị lỗi hở trên dưới, không cân và bị vênh, lệch không. Nếu không đạt, yêu cầu chủ đầu tư đổi lại.

Với căn hộ có tủ bếp, cần kiểm tra các cánh tủ có bị bung, lệch nhau không, các ray ngăn kéo trượt có êm không để thay thế.

Về phần thô của căn hộ, kiểm tra phần tường, trần không bị loang lổ, nứt hay không bằng phẳng, nhất là vị trí quanh ổ điện, miệng điều hòa, quạt gió. Nếu thấy nứt phải yêu cầu xử lý ngay để tránh thấm nước làm hỏng tường. Sơn tường, trần phải đảm bảo không bị xước, đều màu.

Gạch lát sàn hay gạch ốp tường không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc do các loại hoá chất gây ra, các viên gạch phải thẳng hàng, không được nhô lên, nếu có cho xử lý ngay.

Phần sở hữu chung như hộp phòng cháy chữa cháy, cần thử chuông báo cháy để xem có hoạt động không. Kiểm tra hộp cứu hỏa ở hành lang (vị trí gần căn hộ mình nhất) xem các thiết bị cơ bản như vòi nước, búa chữa cháy... đã có chưa?

Kiểm tra thang máy của tòa nhà xem quá trình đóng mở cabin có bất thường, lúc bấm thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh hay không? Theo kinh nghiệm của nhiều cư dân, lúc này thang máy mới hoạt động cho nên trước khi bước vào thang máy, phải nhìn kỹ xem khi cửa cabin mở, nhưng thang đã lên đến nơi chưa. Điều này cực kỳ quan trọng và nên lưu ý để tránh những tai nạn đáng tiếc có thể xảy ra.

Theo luật sư Lê Cẩm Diệu Hà – Công ty luật TNHH Đất Luật, đối với dự án xây dựng nhà ở để bán, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rất rõ ràng: “Chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà cho người mua khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.

Trong Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về bàn giao công trình xây dựng cần phải tuân thủ các quy định về nghiệm thu công trình, bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành, khai thác. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu.

“Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản”, luật sư Hà cho biết.

Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.

Do đó, luật sư Hà cho biết, ngoài nhà ở đã mua, người mua có thể kiểm tra những hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án khi nhận bàn giao nhà như đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp điện, nước, hệ thống xử lý nước thải, khu vực để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, cầu thang thoát hiểm, chống sét, hệ thống quản lý an ninh… tùy theo thiết kế được duyệt của dự án.

Nếu chưa hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì người mua có quyền từ chối nhận bàn giao cho đến khi chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng các công trình đó. Bên cạnh việc kiểm tra thực trạng, người mua cũng có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu nhà ở và các hạng mục nêu trên.

“Đối với nhà chung cư, ngoài việc nghiệm thu của chủ đầu tư với nhà thầu còn phải thực hiện thủ tục để Nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu. Đối với các hạng mục công trình yêu cầu cao về an toàn như thang máy, PCCC còn phải được thẩm định chất lượng, đặc biệt đối với hệ thống an toàn PCCC phải được cảnh sát PCCC nghiệm thu mới được đưa vào sử dụng. Vì thế, để đảm bảo an toàn cho bản thân và gia đình thì người mua nên kiểm tra những thông tin này khi nhận bàn giao nhà ở để có thể đề nghị chủ đầu tư hoàn tất xây dựng trước khi bàn giao nếu còn hạng mục chưa hoàn tất theo quy định trên. Ngoài ra, điều kiện bàn giao căn hộ còn phải đáp ứng các điều kiện khác (nếu có) theo hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên”, luật sư Hà cho biết thêm.

Xem thêm

Quy định về cấp sổ hồng chung cư

Chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.

Nhiều cư dân gặp khó khi làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư. Ảnh minh họa

Tuy nhiên thực tế, có không ít trường hợp cư dân đã nhận bàn giao hoàn thiện, vào ở từ lâu nhưng vẫn gặp vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ hồng. Vậy, quy định về cấp sổ hồng chung cư như thế nào?

Luật sư Phan Quang Chung, Công ty Luật Danh Chính cho biết, tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2014/NĐ-CP quy định: “Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.”

Do đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục tại cơ quan nhà nước để cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Tuy nhiên, nếu người mua muốn tự mình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ và các giấy tờ liên quan đến nhà ở để thực hiện thủ tục này.

“Trường hợp người mua tự thực hiện việc đăng ký để cấp giấy chứng nhận cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. Người mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương”, luật sư Chung thông tin thêm.

Về các các khoản phí, lệ phí phải nộp, luật sư Chung cho biết, theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng quyền sử dụng nhà là 0,5% x giá nhà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tại địa phương quy định. Trường hợp nếu giá tại Hợp đồng mua bán cao hơn mức giá quy định thì giá được áp dụng để tính lệ phí trước bạ là giá tại Hợp đồng mua bán.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 100.000 đồng một giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 đồng một giấy đối với tổ chức.

Về thời gian thực hiện, theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận là không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nguyên nhân chậm giao sổ hồng chung cư Trên thực tế, chủ đầu tư thường là người xin cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, người mua căn hộ thường phải đợi rất lâu để có được Giấy chứng nhận bởi một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. Thứ ba, do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế. Thứ tư, xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận. Thứ năm, đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận. Thứ sáu, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp. Thứ bảy, do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. (Luật sư Nguyễn Thanh Hiền – Công ty Luật TNHH ATIM)

Xem thêm

Có nên đầu tư nội thất cho căn hộ cho thuê?

Bạn mới nhận bàn giao một căn hộ chung cư và dự định cho thuê lại căn hộ này? Điều làm bạn đắn đo là không biết bạn có nên giữ nguyên hiện trạng thô và cho thuê hay làm nội thất cho căn hộ?

Khi nghiên cứu thông tin trên các trang rao vặt và các trang bất động sản, bạn phát hiện ra có vô số căn hộ trong cùng dự án của bạn đang rao cho thuê, đa số là cho thuê thô và tất nhiên là với mức giá thuê không như bạn kỳ vọng chút nào. Chưa kể đến là bạn biết xung quanh căn chung cư của bạn có vô số căn hộ tại các dự án khác cũng đang cạnh tranh với bạn trên thị trường cho thuê.

Nếu giữ nguyên hiện trạng, có lẽ bạn phải hạ giá xuống thì mới có thể hấp dẫn được khách thuê. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem xét giá thuê hiện tại của một số dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội. Thời điểm quý 3/2017.

Dự án	Diện tích	Số phòng ngủ	Giá mua (tham khảo)	Giá cho thuê thô TB	Tỷ suất trên vốn đầu tư/năm
Park Hill	53	1	2.014.000.000	7.000.000	4,2%
	75	2	2.650.000.000	8.000.000	3,6%
	95	3	3.230.000.000	11.000.000	4,1%
FLC Complex - 36 Phạm Hùng	56	2	1.512.000.000	7.000.000	4,8%
	70	2	1.750.000.000	8.000.000	4,8%
	96	3	2.256.000.000	10.000.000	5,3%
Goldmark City	74	2	1.924.000.000	7.000.000	4,4%
	84	2	2.200.000.000	8.000.000	4,4%
	93	3	2.325.000.000	10.000.000	5,2%
Tràng An Complex	74	2	2.812.000.000	9.000.000	3,8%
	92	2	3.220.000.000	11.000.000	4,1%
	104	2	3.536.000.000	12.000.000	4,1%
Imperia Garden	66	2	2.200.000.000	8.000.000	4,4%
	78	2	2.450.000.000	9.000.000	4,4%
	97	3	3.104.000.000	11.000.000	4,3%
Eco Green	67	2	1.900.000.000	7.000.000	4,4%
	75	2	1.960.000.000	8.000.000	4,9%
	106	3	2.544.000.000	10.000.000	4,7%

Như vậy, xét trung bình, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích từ 70-90m2 có giá trong khoảng 1,8 tỷ - 3 tỷ đồng, bạn có thể cho thuê thô căn hộ này với giá từ 7 – 10 triệu đồng/tháng. Nếu tính tổng giá trị cho thuê hàng năm (với giả định bạn cho thuê được 12 tháng/năm) bạn thấy tỷ suất lợi nhuận trong khoảng 4 – 5%, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm năm hiện hành.

Sau khi tham khảo suất đầu tư nội thất từ một số công ty tư vấn thiết kế và thi công nội thất, bạn dự kiến sẽ đầu tư để cho khách cao cấp/khách nước ngoài thuê. Mức độ đầu tư cần đảm bảo đầy đủ công năng nội thất và tính thẩm mỹ cho căn nhà, để có thể hấp dẫn được người mua. Giả định với suất đầu tư khoảng 2,5 triệu/m2, thời gian khấu hao theo quy định kế toán là 7 năm, ta có kết quả ở bảng tính sau:

Dự án	Diện tích	Số phòng	Giá trị đầu tư nội thất (2,5tr/m2)	Tỷ suất LN cho thuê có nội thất	Tỷ suất LN năm tính trên giá trị đầu tư nội thất (đã trừ đi khấu hao)
Park Hill	75	2	187.500.000	6,1%	37%
FLC Complex	70	2	175.000.000	7,8%	34%
Goldmark  City	74	2	185.000.000	7,1%	31%
Tràng An	74	2	185.000.000	5,8%	31%
Imperia Garden	78	2	195.000.000	6,8%	23%
Eco Green	75	2	187.500.000	7,4%	28%
Trung bình			185.833.333	6,8%	30,5%

Như vậy, trung bình một căn hộ chung cư cao cấp 2 phòng ngủ, nếu được đầu tư nội thất, thì tỷ suất sinh lời hằng năm của khoản đầu tư này sau khi đã giảm trừ chi phí khấu hao là 30,5%.

Như vậy, xét về mặt tài chính thì đây thật sự là một khoản đầu tư khá hấp dẫn. Tuy nhiên, hẳn bạn cũng muốn cân nhắc tới rủi ro khi đưa ra quyết định đầu tư này. Có thể kể đến các rủi ro sau:

- Rủi ro thị trường: đó là khi mức đầu tư của bạn khá cao, khiến giá cho thuê cao lên vượt quá khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu. Thông thường, trường hợp này chủ yếu xảy ra khi căn hộ của bạn là căn hộ hạng trung bình và khả năng tài chính của đối tượng cho thuê không cao.

-  Rủi ro bị hư hại đồ đạc do khách thuê gây ra hoặc do các yếu tố khách quan khác. Để tránh rủi ro này, bạn sẽ phải thường kỳ đến kiểm tra lại các đồ dùng, thiết bị, đặc biệt là thiết bị điện, đồng thời phải làm rõ trách nhiệm sửa chữa phục hồi các thiết bị trong hợp đồng với người đi thuê.

Việc đầu tư nội thất cho căn hộ cho thuê là một quyết định đem tới rất nhiều lợi ích tuy nhiên cũng ẩn chứa những rủi ro. Điều quan trọng khi đưa ra quyết định và bạn phải cân nhắc thật kỹ giữa lợi ích và rủi ro. Hiểu được rủi ro sẽ giúp bạn tìm được phương án tối ưu để hạn chế và khắc phục.

Nếu bạn vẫn còn băn khăn về việc làm thế nào để xác định được đối tượng khách hàng thuê? Lên kế hoạch tài chính và phương án trang bị nội thất làm sao để tối ưu lợi ích và hạn chế rủi ro? Bạn có thể tham khảo them ở những công ty chuyên về thiết kế và thi công nội thất căn hộ cho thuê như PGdecor,…

Thành Nam

Xem thêm